【住宅ローンと個人再生】住居が残せる個人再生について超簡単に詳しく語ろう

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個人再生の最大のメリットは住宅ローン中の住居も残せるって事です。

基本的に住居のような高額な資産を残したまま個人再生をすると・・・当然ですが債権者に反対されるので無理でしょう。

でも住宅ローン返済中の場合は可能性があります。

ここで押さえておきたいのは個人再生のルールです。

個人再生は①減額した借金②持ってる資産を比べて、多い方を返済する!

この一つを頭に入れると個人再生の返済について・・・大体理解できます。

個人再生の大事なルール

個人再生は最低でも清算価値より多い金額を返済しないとダメ!

これが基本的な個人再生のルールです。

一言で言うと・・・

「おまえの資産を金に換えた金額以上は最低でも返せよな!」

ってことです。

【清算価値って何??】

清算価値は手持ちの資産(保険や住宅含む)をすべて現金にした価値の事です。

減額した返済額以上の資産があるなら返せ!

例えば上のルールを簡単に置き換えるとこうなります。

Aさんは借金が300万円で個人再生を行うと・・・減額されて100万円の返済になります。

※表を参考にしてください。

小規模個人再生での返済額は下記の表を基準に計算されます。

100万円未満 借金総額 そのまま
100万円以上500万円以下 100万円
500万円超1,500万円以下 借金総額の5分の1
1,500万円超3,000万円以下 300万円
3,000万円超5,000万円未満 借金総額の10分の1

でもAさんは・・・ローン残債のない、500万円の新車を持っていました。

当然ですが債権者は・・・

おいおい!その車を売って返せよ!!

ってなります。

これが清算価値以上の返済の個人再生のルールです。

これを住宅に置き換えると分かりやすいと思います。

アンダーローンは差額が全て資産扱い!

住宅の場合はほとんどが住宅ローンの支払い中だと思われます。

なのでここで清算価値(住宅を現金にした場合)を出すには、ローンとの相殺をする必要があります。

①ローン残高が住宅の価値より少ない場合 → アンダーローン

住宅の価値1000万円 ー ローン残高300万円 =700万円の清算価値

②ローン残価が住宅の価値より多い場合 → オーバーローン

住宅の価値1000万円 - ローン残高1100万円 =-100万円

②は特殊ですが、ほとんどの場合はアンダーローンになっていると思われます。

①の方が、個人再生を行うと、最低でも700万円の返済をする必要があります。

もっと詳しく説明すると、住宅以外の資産・・・車や保険の解約返戻金も加算されます。

これが最低でも返済しないとダメな金額になります。

※詳しくは弁護士の先生に事前に相談必須です。

住宅ローンの残債が少ない人

残債の多い少ないをどう計算するのか?ってことですが

住宅を残しながら個人再生を行うと想定したい場合・・・

個人再生が3年で返済となるので

例えば借金300万円で、マンションの資産価値が1000万円の場合

(ローン残債と評価価値の差額)

1000万円 ÷ 36回 = 月の返済額・・・約27.8万円

おおよそですが、こうなります。

査定はしておいて損はない

大事な住宅ですが・・・今の生活がもう破綻している場合は、やはり個人再生などに頼るしかありません。

その場合は、思い切って住宅を任意売却するのも手です。

僕はそうしました。

任意売却して返済に回しました。

査定や任意売却となるとハードルが高そうに感じますが、基本的には不動産会社への電話一本で解決します。

住宅ローンとの相殺や銀行や買主との交渉・・・すべて不動産の担当がしてくれるので、売却当日まですることはありませんでした。

当然ですが査定のみも可能です。

思った以上に簡単だったので、早めに連絡しておけば良かったと後悔しました。

借金の解決を考えるのなら、どちらにしても自宅の査定価格は把握しておく必要があります。

僕の場合はこのような流れでした。

【住宅売却からの個人再生】

①不動産会社数社に査定依頼

②そのうち数社に委託

③買主が見つかり、住宅ローンの残債と相殺で売却

④手に入った現金で返済などする

結果的に全額返済はできずに・・・生活の圧迫が続き

⑤数年後に個人再生

住宅がない分だけ、個人再生の手続きは簡単でしたが、やはり売却したお金の使い道は弁護士の先生に書面(返済した証明)で説明をしました。

住宅ローンと個人再生のまとめ

個人再生ですべての借金が減額されるわけではありません。

住宅(資産)があると、その分が清算価値として扱われ・・・

減額した借金か?

持ってる資産か?

どちらか多い方を返済するのがルールです。

そう考えるとやはり一番高額になる「自宅の査定」は事前にしておくのが大事ですね。

あと大事なのは住宅ローンの保証人が誰になってるのか?という部分も確認しておくのが大事です。

(保証人に迷惑をかけないように事前にチェック)

ちなみに住宅を担保にしてお金を借りる「リバースモーゲージ 」もあります。

個人再生は、借金が返済できなくなってから、延滞してから・・・のケースも多いですが・・・

借金は計画的に・・・そして借金返済はなるべく事前準備を行ってから!

いつも応援ありがとうございます。

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